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Lottogewinn für Bauern?

Wer soll von der Wertsteigerung bei Umwidmung in Bauland profitieren? Man kann das Glas halb leer sehen wie SWR und Handelskammer, oder halb voll wie AFI-Chef Stefan Perini.

von Stefan Perini *

Beim Gesetz Raum und Landschaft ist das letzte Wort noch lange nicht gesprochen. Aktuell geht der Streit um den Wertzuwachs bei einer Umwidmung.

Man kann das Glas halb leer sehen, wie es Südtiroler Wirtschaftsring und Handelskammer tun. Greifen wir das Beispiel auf, das die Handelskammer vorgebracht hat: Ein Bauer will ein 2.500 m2-Grundstück veräußern. Als landwirtschaftliches Grün ist es 20 € pro m2 wert, also insgesamt 50.000 €. Die Wiese soll nun in Baugrund umgewidmet werden. Dadurch steigt der Verkaufswert auf 300 € pro m2.

Das beschert dem Landwirt eine potentielle Einnahme von 750.000 €. Wie die Handelskammer vorrechnet, würden dem Landwirt nach Abtretung der im Gesetzesentwurf vorgesehenen 30% des Wertausgleichs und dem Abzug sämtlicher Steuern und Gebühren „nur“ 208.000 € netto bleiben. Armer Bauer also.

Man kann das Glas aber auch halb voll sehen wie das AFI in seiner Studie getan, die seit rund einem halben Jahr aufliegt. Die wenigsten werfen die grundsätzliche Frage auf, warum eine Gemeinde für eine Wiese mit einem Quadratmeterpreis von 20 € sehr viel mehr als das bezahlen sollte.

Wäre es volkswirtschaftlich nicht zielführender, die Wiese als solche zu einem vernünftigen Preis abzulösen – meinetwegen auch zu 40 € pro m2 – und erst danach die Umwidmung in Bauland vorzunehmen, um dann das Grundstück zum Selbstkostenpreis an die Nutznießer abzutreten? Die Annahme, dem Eigentümer würde kraft Umwidmung ein Anspruch auf den Wertzuwachs entspringen, ist von Grund auf falsch. Bei der Umwidmung handelt es sich um einen Verwaltungsakt, der im öffentlichen Interesse durchgeführt wird.

Im Klartext: Kein öffentliches Interesse – keine Umwidmung – kein Wertzuwachs. Die öffentliche Hand hat also nicht nur die Hoheit, sondern auch vollständige Steuerungsmöglichkeit, ob und was sie wann umwidmen will. Dabei darf sie sowieso in Zukunft gemäß dem Prinzip „Grau vor Grün“ nur Baugründe ausweisen, wenn ein nachweislicher Bedarf dafür besteht.

Gehen wir also von vernünftigen Gemeindevertretern aus, die dem Landwirt die Wiese zu 40 € pro m2 ablösen.

Der Landwirt hätte eine Rendite von 100%. Die Gemeinde könnte das Grundstück in Baugrund umwidmen und nahe am Selbstkostenpreis für den Bau von Erstwohnungen weitergeben. Leistbares Wohnen wäre geboren. Im Beispiel, das die Handelskammer anführt, hätte der Bauer eine Netto-Rendite von über 300% (von 50.000 € auf 208.000 €), allein durch einen Verwaltungsakt.

Solche Lotteriegewinne würden sich auch Südtirols Arbeitnehmer wünschen.

* Stefan Perini ist AFI-Direktor und hat diesen Text in seiner TAGESZEITUNGS-Kolumne veröffentlicht.

Foto(s): © 123RF.com und/oder/mit © Archiv Die Neue Südtiroler Tageszeitung GmbH (sofern kein Hinweis vorhanden)
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Kommentare (23)

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  • ambedue

    Ich habe von Raum und Landschaft gehört und gelesen und bisher viele Farben verstanden. Dank Herrn Perini und der Neuen Südtiroler Tageszeitung sehe ich nur mehr die Farbe Gold.

    • einereiner

      Wie naiv ist denn der Herrn Perini sonst noch? Wieso soll ein Bauer seinen Grund um 40€ verkaufen, wenn er weiss, dass er 300 wert ist?
      Auch beim öffentlichen Interesse liegt er falsch: die Ausweisung von Baugrund liegt NICHT im öffentlichen Interesse, es bauen ja Private. Die Verschandelung und Zubetonierung der Landschaft liegt NICHT im öffentlichen Interesse. Im Gegenteil, es liegt im öffentlichen Interesse eine grüne Landschaft zu erhalten!
      Warum führt man keine Wertausgleich bei Aktien ein? Die steigen auch oft ohne dass der Aktienbesitzer etwas dazu beiträgt….probiert denen mal 70% des Verkaufserlöses zu nehmen!
      Das Baurecht gehört nicht der Gemeinde sondern unmittelbar zum Grundstück. Somit hat nicht die Gemeinde Anrecht auf die Wertsteigerung sondern derjenige, der das Grundstück besitzt, egal, ob es der Bauer ist, der es seit Generationen hegt und pflegt und dessen Bauernhof nun verkleinert wird, oder der Spekulant, der es erst vor einigen Jahren gekauft hat.
      Bei manchen Leuten in Südtirol frage ich mich, aus welcher kommunistischen Schule sie entsprungen sind.
      Sollte der Wertausgleich kommen, wird kein SVP-ler in Zukunft mehr die Worte „leistbares Wohnen“ in den Mund nehmen können. Denn mit diesem Wertausgleich werden die Wohnungpreise um 20% steigen.

      • andreas

        Volkswirtschaft liegt im öffentliche Interesse, auch wenn du das nicht akzeptieren willst.
        Leistbares Wohnen gehört nun mal zur sozialen Marktwirtschaft und es ist Aufgabe der Gemeinde, mit der ihr zur Verfügung stehenden Instrumente dafür zu sorgen.

        • einereiner

          „Volkswirtschaft liegt im öffentliche Interesse“, so ein dummer Spruch! „öffentliches Interesse“ ist sehr eingschränkt:
          Betrieb von Autobahn (siehe Land): NEIN
          Stromproduktion (siehe Alperia): NEIN
          privater Wohnungsbau (wie oben): sowieso NEIN
          Bau und Betrieb von Parkgaragen (siehe Bruneck): NEIN
          Lies mal einige Urteile und es gehen dir ein paar Lichter auf.

          • andreas

            Wer, wenn nicht öffentliche Institutionen, vertreten volkswirtschaftliche Interessen?
            Deine Beispiele haben rein gar nichts mit meinem Kommentar zu tun.
            Es spricht nichts dagegen, wenn Private Leistungen übernehmen, sofern es nicht PPP Modelle sind, dass sie es aber überall besser können, müssen sie aber auch erst zeigen.

          • einereiner

            @andreas
            öffentliche Institutionen vertreten nicht per sè öffentliche Interessen….leider oft das Gegenteil….da müsstest du dich als EsseVuPi-ler doch gut auskennen.
            Und öffentliches Interesse ist nicht gleich volkswirtschafliches Interesse….außer im Kommunismus.

      • steve

        Endlich einer der mit überzeugenden Argumenten das Spiel der Bauernlobby aufdeckt: Komplimente Herr Perini!!

      • george

        Herr einereiner‘, loben Sie nicht zu laut, denn was hier geschrieben steht gilt nur für die Großbauern im Dorfe. Wird etwas von den Kleinbauern enteignet oder dort wo nur einfache Frauen aufscheinen, so kräht kein „Rinner“ oder Bauernbund mehr, wenn es gilt diese zu den gleichen Bedingungen zu verteidigen. Hier bei den „Unterlegenen“, einfachen Bauernmenschen in der Gemeinde wird einfach darüber gefahren, egal zu welchem Preis, wenn sie nicht genügend Kapital haben um sich vor Gericht selberzu verteidfigen. Ich kenne genug praktische Beispiele dafür, wo Kleinbauern durch Zwangsenteignung weit fernab vom Marktpreis und bis an die Hausmauern kaputt gemacht wurden. Also Herr Rinner, nicht groß schwätzen, bevor Sie nicht gewillt sind, dies auch für Kleinbauern durchzusetzen, die nicht beim Bauernbund groß einzahlen oder auftrumpfen können, weil sie eben nicht das notwendige Kapital bzw. die notwendige Fläche zum Ehalt des Hofes oder zum Überleben haben.

  • erich

    Der größte Dieb ist da schon die öffentliche Hand, der Bauer dem der Grund gehört bekommt 208.000€, die öffentliche Hand nimmt sich 542.000€ und dies muss alles der neue Bauherr bezahlen. Die selben Herrn wollen von leistbaren Wohnen reden? Der Marktpreis für landwirtschaftliches Grün im Obstbau liegt zwischen 50€ und 100€, bezahlt die öffentliche Hand dem Bauer das doppelte, dann bekommt sie Flächen so viele sie will und allen ist geholfen.

  • kurt

    Das zeigt in welch Demokratisch regierten Land mit diktatorischer Prägung wir leben.

  • andreas

    @kurt
    Hast du den Artikel überhaupt verstanden?
    Ein Grund soll erst nach dem Kauf in Baugrund umgewidmet werden, um die Preise in einem leistbaren Rahmen zu halten. Was daran verstehst du jetzt nicht?
    Wenn einer nicht zu einem moderaten Preis verkaufen will, soll er halt weiter seine Kühe darauf hüten, was soll´s.

    • leser

      ach andreas du superschlauer
      dass es da um freie spekulation geht ist doch offensichtlich
      aber frag doch mal den widmann was da der hintergrund ist, wenn du ein treuer parteisoldat bist, dann verrät er dir ein paar details
      was soll hier neue umwidmungen zu machen , bauvolumen ist vorhanden bis zum abwinken
      stell dir mal vor die leerstehenden bauvolumen der auflösenden gastronomiebetriebe
      wozu ein gesetz für neuumwidmung von hotels zurück in bauernhöfe, wenn jährlich hunderte bauern aufhören
      und du du machst expertisen von sinnvollen grundumwidmungen
      hat eine gemeinde einmal eine vergünstigung weitergegeben, wenn sie eine kompetenz erhalten hat

  • goggile

    die bauauflagen gehören grundlegend reformiert. es braucht kleine Häuschen mit grün. einfamilienhäuchen wie in Amerikas vororten oder Osttirol. Südtirol wird aus katastrophale weise verbaut indem nur mehr Kondominienlandschaften erstens die Landschaft zerstört und zweitens das Allgemeinwohl. ein mensch eine Familie braucht ihren kleinen Freiraum. in den wohungen zum Beispiel Zone firmian wo vor wenigen jahren noch ein naturparadies mit apfelbäumchen und wasserbächlein waren, da wird ersetns Gettos gefördert weil verschiedene Kulturen auf engstem raum zusammengepfercht werden zweitens niemand mehr ein pribatspähre hat drittens als wohunungkäufer plötzilich leute micht katastrophalen beamtenauflagen wie dass eine Durchmischung zwischen sozialmietern und eigentumswohungsbesitzer stattfinden soll aslo wirklich der totale Wahnsinn. so kann keine Gesellschaft funktionieren. lasst die leute leben wie sie wollen bauen nochsokleiene Häuschen im grünen wo sie ihr stückechen grün noch mithaben ohen alles drunter und dürber zu vermischen. ein friedliches zusammenleben ist viel leichter wenn dadurch jeder zufriedener ist. ein kleines Häuschen aber bitte ohen bauauflagen die die kosten wieder ins unermessliche steigern. ein holzhäuschen das sich auch jemand selbst zusammenbauen darf ein camper der legal auf eigenem grund und boden als wohung dienen darf wenn jemand in not geraten ist. die ist zum Beispiel verboten. nur Romas und sintis geniesen dieses recht nochdazu auf gratisflächen die ihnen zugewiesen werden. steuerbuggler werden drangsaliert auf der strasse mit speedbox, beim wohungsmarkt auf unzumutbare wohnbedingungen, bei Sicherheit auf hoffen dass man niemanden falsch anschaut und bei Sanität auf hoffen dass einem nie was gröberes feht. allen ein frohen ostermontag!

    • leser

      ah goggile schlägt wider deine rassistische ader durch haben wieder die ausländer schuld
      ja ich wäre auch dafür eintelvillen zum ertragswert für parteisoldaten, grund zugewiesen vom bürgermeister und den bau finanziert von den stromeinnahmen
      einziges kriterium wäre reines hochdeutsch und einen tiroler massanzug oder?
      aja und die touristenwohnungen von den „wallschen enteignen wir und führen sie unseren parteisoldaten zu

  • maco

    Seid froh, bei uns in Nordtirol wird nur unter strengsten Auflagen mit harten Strafen und Pfandrechten umgewidmet, damit der Bauer ja keinen Gewinn aus seinem eigenen Grund und Boden erwirtschaften kann. Da ist der Neid und Hass gegenüber den Landwirten so groß, dass nicht mal mehr die eigenen Kinder bauen können. Von verkaufen ganz zu schweigen. Die horrenden Wohnungs- und Grundstückspreise sinken dadurch aber natürlich keineswegs.
    http://www.tt.com/politik/landespolitik/14138176-91/streit-um-pettnauer-bau-auflagen.csp?tab=article

    • einereiner

      @maco
      in deinem Link geht es aber um was ganz anderes: Verhinderung von Bauspekulation. Nur Einheimische sollen bauen. Das ist gut so!
      Die Auflagen sollten aber anders gestaltet werden.

      • maco

        @ einereiner
        1. Nicht nur Einheimische sind von den Strafen betroffen, sondern man muss im Dorf mindestens die letzten 5 oder insgesamt 15 Jahre den Hauptwohnsitz haben. Hat ein Einheimischer also einen Partner, der diese Bedinungen nicht erfüllt, muss dieser immer noch 24.000,00 € bezahlen, dass der Partner dort den Hauptwohnsitz anmelden darf. Inzucht?
        2. 200.000,00 € Pfandrecht gilt unisono, also für jeden. Verkauft man, muss man 200.000,00 € an die Gemeinde entrichten. Grundstückswert wird als Basis nicht herangezogen und liegt nur marginal über dem Pfandrechtswert. Deswegen geht es genau ums selbe. Nur hat man mit dem Pfandrecht in Nordtirol die ganze Sache maßlos übertrieben.
        3. Den Bauern den Grund billig „abzuluchsen“ ist kein Allheilmittel gegen den steigenden Immopreis. In Nordtirol funktioniert es so, dass Gemeinden oder soziale Wohnbauträger den Grund billig erwerben, irgendwo zwischen Freiland und Baulandpreis und dann das Grundstück bebauen und die Wohnungen teuer verkaufen oder vermieten und damit immense Gewinne lukrieren. Da ist mir der Gewinn in Bauernhand lieber, als in der Hand von „sozialen“ Wohnbauträgern.

  • gerry

    300.000 € für 1000 m² Baugrund = € 300 / m² . Auf drei Stockwerke aufgeteilt wären dies nur mehr € 100 / m² . Ich glaube kaum dass bei 3000-5000 € / m² was solch eine Wohnung dann kostet, der Baugrund die Ursache ist warum die Wohnungspreise so teuer sind.

    • einereiner

      @gerry
      gut erkannt. Es gibt viele andere Dinge, die die Wohnungen teuer machen. Denn wer ein Baurecht haben will, muss heute schon oft der Gemeinde einiges abtreten. Z. B. in Bruneck…..will eine Baufirma Baukubatur auf einem ihrer Grundstücke, so verlangt die Gemeinde (im Rahmen eines Raumordnungsvertrages) ein ebensolches Grundstück GRATIS von dieser Baufirma als „Gegenleistung“.
      Die Abzocker sitzen bei uns in den Gemeindestuben!

  • murega

    @gerry
    auf 1000m² Baugrund 3000m² auf 3 Stockwerken ist sportlich gerechnet…
    Aber auf jeden Fall stimmt die Aussage, dass der Anteil des Baugrundes am Verkaufspreis nur marginal ist, bzw. keine 10% davon ausmacht

  • florianegger

    Wie definiert man leistbares Wohnen? Ist dies, wenn sich ein Hilfsarbeiter ein Haus in der besten Lage leisten kann? Den Bauern dafür Kulturgrund/Betriebsfläche zu enteignen, ist sicher nicht der richtige Weg, wenn wir auch einer Zersiedelung Einhalt gebieten wollen. Abgesehen davon, daß sich von den Herren in der Büros niemand die Fragen zu stellen scheint, warum beim Bauen die sogenannten technischen Kosten höher sind als die Grundstückskosten.

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