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Lottogewinn für Bauern?

Wer soll von der Wertsteigerung bei Umwidmung in Bauland profitieren? Man kann das Glas halb leer sehen wie SWR und Handelskammer, oder halb voll wie AFI-Chef Stefan Perini.

von Stefan Perini *

Beim Gesetz Raum und Landschaft ist das letzte Wort noch lange nicht gesprochen. Aktuell geht der Streit um den Wertzuwachs bei einer Umwidmung.

Man kann das Glas halb leer sehen, wie es Südtiroler Wirtschaftsring und Handelskammer tun. Greifen wir das Beispiel auf, das die Handelskammer vorgebracht hat: Ein Bauer will ein 2.500 m2-Grundstück veräußern. Als landwirtschaftliches Grün ist es 20 € pro m2 wert, also insgesamt 50.000 €. Die Wiese soll nun in Baugrund umgewidmet werden. Dadurch steigt der Verkaufswert auf 300 € pro m2.

Das beschert dem Landwirt eine potentielle Einnahme von 750.000 €. Wie die Handelskammer vorrechnet, würden dem Landwirt nach Abtretung der im Gesetzesentwurf vorgesehenen 30% des Wertausgleichs und dem Abzug sämtlicher Steuern und Gebühren „nur“ 208.000 € netto bleiben. Armer Bauer also.

Man kann das Glas aber auch halb voll sehen wie das AFI in seiner Studie getan, die seit rund einem halben Jahr aufliegt. Die wenigsten werfen die grundsätzliche Frage auf, warum eine Gemeinde für eine Wiese mit einem Quadratmeterpreis von 20 € sehr viel mehr als das bezahlen sollte.

Wäre es volkswirtschaftlich nicht zielführender, die Wiese als solche zu einem vernünftigen Preis abzulösen – meinetwegen auch zu 40 € pro m2 – und erst danach die Umwidmung in Bauland vorzunehmen, um dann das Grundstück zum Selbstkostenpreis an die Nutznießer abzutreten? Die Annahme, dem Eigentümer würde kraft Umwidmung ein Anspruch auf den Wertzuwachs entspringen, ist von Grund auf falsch. Bei der Umwidmung handelt es sich um einen Verwaltungsakt, der im öffentlichen Interesse durchgeführt wird.

Im Klartext: Kein öffentliches Interesse – keine Umwidmung – kein Wertzuwachs. Die öffentliche Hand hat also nicht nur die Hoheit, sondern auch vollständige Steuerungsmöglichkeit, ob und was sie wann umwidmen will. Dabei darf sie sowieso in Zukunft gemäß dem Prinzip „Grau vor Grün“ nur Baugründe ausweisen, wenn ein nachweislicher Bedarf dafür besteht.

Gehen wir also von vernünftigen Gemeindevertretern aus, die dem Landwirt die Wiese zu 40 € pro m2 ablösen.

Der Landwirt hätte eine Rendite von 100%. Die Gemeinde könnte das Grundstück in Baugrund umwidmen und nahe am Selbstkostenpreis für den Bau von Erstwohnungen weitergeben. Leistbares Wohnen wäre geboren. Im Beispiel, das die Handelskammer anführt, hätte der Bauer eine Netto-Rendite von über 300% (von 50.000 € auf 208.000 €), allein durch einen Verwaltungsakt.

Solche Lotteriegewinne würden sich auch Südtirols Arbeitnehmer wünschen.

* Stefan Perini ist AFI-Direktor und hat diesen Text in seiner TAGESZEITUNGS-Kolumne veröffentlicht.

Foto(s): © 123RF.com und/oder/mit © Archiv Die Neue Südtiroler Tageszeitung GmbH (sofern kein Hinweis vorhanden)

Kommentare (23)

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  • erich

    Der größte Dieb ist da schon die öffentliche Hand, der Bauer dem der Grund gehört bekommt 208.000€, die öffentliche Hand nimmt sich 542.000€ und dies muss alles der neue Bauherr bezahlen. Die selben Herrn wollen von leistbaren Wohnen reden? Der Marktpreis für landwirtschaftliches Grün im Obstbau liegt zwischen 50€ und 100€, bezahlt die öffentliche Hand dem Bauer das doppelte, dann bekommt sie Flächen so viele sie will und allen ist geholfen.

  • andreas

    @kurt
    Hast du den Artikel überhaupt verstanden?
    Ein Grund soll erst nach dem Kauf in Baugrund umgewidmet werden, um die Preise in einem leistbaren Rahmen zu halten. Was daran verstehst du jetzt nicht?
    Wenn einer nicht zu einem moderaten Preis verkaufen will, soll er halt weiter seine Kühe darauf hüten, was soll´s.

    • leser

      ach andreas du superschlauer
      dass es da um freie spekulation geht ist doch offensichtlich
      aber frag doch mal den widmann was da der hintergrund ist, wenn du ein treuer parteisoldat bist, dann verrät er dir ein paar details
      was soll hier neue umwidmungen zu machen , bauvolumen ist vorhanden bis zum abwinken
      stell dir mal vor die leerstehenden bauvolumen der auflösenden gastronomiebetriebe
      wozu ein gesetz für neuumwidmung von hotels zurück in bauernhöfe, wenn jährlich hunderte bauern aufhören
      und du du machst expertisen von sinnvollen grundumwidmungen
      hat eine gemeinde einmal eine vergünstigung weitergegeben, wenn sie eine kompetenz erhalten hat

  • murega

    @gerry
    auf 1000m² Baugrund 3000m² auf 3 Stockwerken ist sportlich gerechnet…
    Aber auf jeden Fall stimmt die Aussage, dass der Anteil des Baugrundes am Verkaufspreis nur marginal ist, bzw. keine 10% davon ausmacht

  • florianegger

    Wie definiert man leistbares Wohnen? Ist dies, wenn sich ein Hilfsarbeiter ein Haus in der besten Lage leisten kann? Den Bauern dafür Kulturgrund/Betriebsfläche zu enteignen, ist sicher nicht der richtige Weg, wenn wir auch einer Zersiedelung Einhalt gebieten wollen. Abgesehen davon, daß sich von den Herren in der Büros niemand die Fragen zu stellen scheint, warum beim Bauen die sogenannten technischen Kosten höher sind als die Grundstückskosten.

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